6 věcí, které byste neměli podcenit při pronájmu bytu

Pronájem bytu můžete brát jako banální záležitost. Samotný proces pronájmu bytu se může zdát snadný a jednoduchý. Co všechno si je ale potřeba ohlídat a co bychom neměli nepodcenit?

1. Výběr nájemníka

Bez diskuze nejdůležitější věcí je výběr nového nájemníka. Ještě před tím, než začnete řešit nájemní smlouvu a její podpis, doporučuji maximálně si daného zájemce o pronájem prověřit. Zjistěte si o potenciálním nájemníkovi maximum informací, kde pracuje, studuje. Vyhledejte si o něm informace například díky sociálním sítím. Zkontrolujte registry exekucí a dlužníků, jestli v nich náhodou není vedený. Poptejte reference od předchozího pronajímatele ( na západě naprosto běžná věc již řadu let ).

2. Vyjasněte si důkladně podmínky nájmu

Jak si nájemníka prověříte, dohodněte se na jasných podmínkách nájmu. Doba nájmu, možnost výpovědi, kdo bude byt užívat mimo nájemníka a další. Ano, máme sice platný občanský zákoník, který řeší obecné věci, ale oboustranná slušnost mezi Nájemníkem a Pronajímatelem by měla fungovat. Jako majitel byste proto měl být informován například, že nájemník bude mít v bytě domácího mazlíčka nebo bude v bytě pravidelně kouřit.

3. Byt důkladně zdokumentujte

Pronajímaný byt, především jestli je vybavený vždy důkladně zdokumentujte. K tomuto doporučuji vždy nejenom sepsat předávací protokol, ale ideálně pořídit a vytisknout fotodokumentaci s fotkami bytu a jeho vybavení, které Vám nájemník potom při převzetí bytu na jejich zadní stranu podepíše.

Do budoucna se vyhnete diskuzím o tom, co „už bylo poničeno, když byt převzal“, když si jej o něj budete přebírat, když bude končit jeho nájem. Rovněž tuto dokumentaci můžete použít i v extrémním případě, když by na nájemníka byla uvalena exekuce a do Vašeho bytu by za ním přišel na návštěvu exekutor.

4. Jak nastavit služby ?

V nájemní smlouvě byste měli mít s nájemníkem jasně vyřešeno pravidelné hrazení služeb spojených s užíváním bytu.

V praxi jsou v podstatě jen dva způsoby:

• nájemník hradí zálohu za kompletně všechny služby ( jak domovní služby, tak dodavatele energií, jejichž měřiče zůstávají smluvně psány na Vás jako vlastníka bytu ) přímo Vám jako pronajímateli a Vy mu 1x do roka připravíte vyúčtování
• nájemník hradí zálohu na domovní služby + jsou na něj převedeny měřiče dodavatelů energií

Obě varianty s sebou pro Vás jako vlastníka bytu své rizika. U první nastane problém v momentě, kdy Vám nájemník přestane hradit nájem nebo zmizí ze dne na den do zahraničí ( například cizinci ). V tomto případě Vám při vyúčtování může vzniknou nedoplatek při vyúčtování dodavatelů energií.

U druhé varianty může zase dojít k tomu, že nájemní, který bude mít měřiče od dodavatelů energií psány smluvně na sebe, nebude hradit faktury za dodávku energií a dodavatele může demontovat jak plynoměr, tak elektroměr. Opětovné namontování těchto měřičů pro Vás jako vlastníka potom nese mimořádné výdaje ( znovunapojení měřiče + poplatky za potřebné revize před znovunapojením ).

Z tohoto důvodu doporučuji nikdy nebrat na lehkou váhy další bod.

5. Kauce

Nejčastější chybou, kterou roky sleduji u vlastníků nemovitostí je podceňování rizik spojených s pronájmem a vybíráním kauce od nájemníků. V předchozím bodu jsem popsal velmi časté případy, které mohou nastat a právě k jejich řešení by kauce měla být použita.

Stejná situace platí u poškození bytu nebo jeho vybavení. Nájemník by měl nemovitost předat ve stavu, v jakém ji převzal. V opačném případě by měla být použita kauce k napravení tohoto stavu. Z praxe Vám proto doporučuji vybírat od nájemníků kauci ve výši 2 měsíčních nájmů.

6. Nájemní smlouva

Nemáte-li se sepisováním smluv žádné zkušenosti, nespoléhejte pouze na vzory z internetu. Ty jsou velmi obecné a odkazují na občanský zákoník, který je v České republice velkoryse na stráně nájemníka. Nájemní smlouvu si proto nechte vypracovat advokátem nebo se obraťte na nějakého realitního makléře.