Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti s sebou nese i případné daňové povinnosti, které se z dané prodeje mohou vyplývat.

Pokud prodáváte nemovitost za cenu, která je vyšší než cena, za kterou jste tuto nemovitost nabyli, tak tento rozdíl podléhá dle zákona o dani z příjmu fyzických osob (nepodnikatel – nemovitost tedy není vedena v obchodním majetku) daňové sazbě ve výši 15%.

Daňové přiznání k dani z příjmu je nutné podat nejpozději do konce března v roce následujícím po prodeji nemovitosti. Přečte si, jak tuto daň můžete snížit nebo kdy jste osvobozeni od toho ji hradit.

Kdy jsem osvobozen od povinnosti hradit daň z příjmu při prodeji nemovitosti?

Daň z příjmu nebudete muset platit v těchto případech:

1. S plníte tzv. „časový test“, tedy min. 5 let vlastnit danou nemovitost nebo v ní mít min. 2 roky trvalé bydliště

Pětileté období se počítá od data nabytí nemovitosti až k datu prodeje (vždy je platný den převodu práv v katastru nemovitostí).

Dvouleté období bydliště se počítá dle doby, kdy v nemovitosti máte skutečně přihlášeno trvalé bydliště. Pětileté pravidlo vlastnictví platí i při převodu družstevního podílu.

Zohlednit je možné i dědictví nemovitosti v řadě přímé. Při prodeji nemovitosti jste v rámci dědictví, jako přímý dědic nebo jako manžel či manželka, jste od daně z příjmu osvobozeni, pokud danou podmínku pětiletého vlastnictví nebo dvouletého bydliště plnil již zesnulý, popřípadě splněním celkového součtu těchto období vás jako prodávajícího společně se zesnulým.

S účinností od 1.1.2021 došlo novelou zákona ke zvýšení „časového testu“ na 10 let, toto zvýšení se vztahuje pouze na nemovité věci, které vlastník nabyl po 1. 1. 2021.

2. Peníze z prodeje použijete na nákup nemovitosti k vlastnímu bydlení tzv. uspokojení bytové potřeby

Dalším případem, kdy budete od daně z příjmu osvobozeni, je situace, kdy prostředky inkasované z prodeje nemovitosti použijete pro uspokojení vlastní bytové potřeby.

Tedy pro koupi bytu, ve kterém budete v budoucnu bydlet. V takovém případě platí, že částku, za kterou jste si koupili novou nemovitost k bydlení, uplatníte jako náklad oproti příjmům z prodeje nemovitosti.

V případě, že vám vznikne výnos z prodeje, tedy nakoupíte novou nemovitost za méně, než za kolik jste prodali starou, musíte z tohoto rozdílu opět daň z příjmu odvést.

Dokdy je nutné podat daňové přiznání a uhradit daň?

V případech, kdy jste osvobozeni od povinnosti hradit daň z příjmu při prodeji nemovitosti, není nutné podávat daňové přiznání.

Pokud ale tuto povinnost splňujete, tak musíte nejpozději do 1. dubna následujícího roku od roku, kdy jste nemovitost prodali, podat přiznání k dani z příjmu. Příjmy z prodeje nemovitosti uvedete do §10 ostatní příjem.

Daňové přiznání k dani z příjmu musíte podat i jako zaměstnanec, kterému běžně dělá roční zúčtování daně z příjmu zaměstnavatel. Pokud jste prodali nemovitost, tak roční zúčtování zaměstnavatel provést nemůže a musíte podat daňové přiznání.

Termín podání daňového přiznání je 31. březen vždy následujícím po roce, kdy jste nemovitost prodali. Do tohoto termínu je také nutné zaplatit daň z příjmu.

Jak platit co nejnižší daň z příjmu?

Pro co nejnižší daň z příjmu při prodeji nemovitosti je dobré snížit její daňový základ – jinými slovy započíst co nejvíce nákladů. Daň z příjmu se totiž daní z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou nemovitosti vč. nákladů.

Mezi náklady při prodeji nemovitosti uplatníte: kupní cenu nemovitosti, ale například také poplatky realitní kanceláři, která nemovitost prodávala, poplatky notáři, poplatky, které jste zaplatili při přípravě nemovitosti k prodeji, jako například za vyklizení, nebo úklid, za fotografie.

Stejně tak můžete jako náklady uplatnit rekonstrukce a drobné opravy, které na nemovitosti byly provedeny.