Nejčastější chyby při vyřízení hypotéky

Vyhlédli jste si zrovna byt nebo domeček, který se Vám líbí a uvažujete o jeho financování hypotékou a rozmýšlíte se, že na něj složíte rezervaci ? Potom si přečtěte chyby, kterých se klienti nejčastěji dopouštějí při schvalování hypotéky. 

1. Registry dlužníků

Zpozdili jste se někdy se splátkou půjčky nebo neuhradili včas fakturu za elektřinu, či telefon? Pak je téměř jisté, že jste evidování v registru dlužníků. Závažnost tohoto zápisu Vás může omezit až do míry, kdy Vám nemusí být schválena hypotéka nebo jiný úvěr.

Úvěrové registry obsahují informace o závazcích osob a ekonomických subjektů. V současné době dva nejdůležitější registry v ČR jsou Solus a CBCB – Czech banking credit bureau ( česky řečeno bankovní a nebankovní registr klientských informací ), které jsou někdy jsou označovány také jako BRKI a NRKI. Solus je registrem, do kterého Vás může vložit spolupracující organizace, např. telefonní operátor, finanční instituce, nebo distributor energie, a to ve chvíli, kdy máte závazky po splatnosti. CBCB je registr, který eviduje všechny informace o bankovních půjčkách, současných i minulých, i informace o žadatelích o půjčky, bez ohledu na to, zda žadateli nakonec byla půjčka poskytnuta či naopak.

Banky si každého žadatele o úvěry tzv. lustrují na základě informací, které vypovídají o důvěryhodnosti klienta, jeho platební morálku a jeho případných deliktech v minulosti. Tyto informace jsou každý den aktualizovány a uchovávány po dobu 4 let.

Výpis z registru dlužníků si lze za úplatu vyžádat například poštou, SMS či e-mailem. Doporučujeme si jej obstarat, než začnete o hypotéce vůbec uvažovat. Je lepší, když tuto informaci zjistíte dříve než banka, můžete si ušetřit řadu nepříjemností. Za vyhotovení a zaslání výpisu zaplatíte od 160 Kč do 260 Kč, záleží na registru, způsobu zaslání a zda si přejete expresní vyhotovení následující pracovní den, nebo standardní do 30 dnů (CBCB), resp. do 14 dnů (Solus). V Praze je možné si o výpisy zažádat přímo na obou registrech a jsou Vám k dispozici „na počkání“.

2. Kreditní karty, kontokorenty

Vlastníte-li úvěrové karty nebo kontokorenty doporučujeme znát jejich výši. Nezáleží na tom jestli karty/kontokorent využíváte či nikoli. Banka Vám bude jejich tzv. limity započítávat do výdajů a to se Vám můžu promítnout také do výše úvěrového rámce Vaší hypotéky.

3. Časová rezerva

Vyřízení hypotéky je delší časový proces, který zabere nějaké časové období. Berte proto na zřetel to, že než podepíšete rezervační smlouvu k vybrané nemovitosti, budete potřebovat i nějaký čas na vyřízení hypotéky na její pořízení. Banky běžně schvalují hypotéky za 3-5 pracovních dní a to od data, kdy bance dodáte veškeré dokumenty, které jsou ke schválení potřebné. Banka si nicméně může od žadatele vyžádat i doplňující dokumenty a tento čas se může i výrazně prodloužit jejich získáním ( například bezdlužnost od Finančního úřadu u OSVČ atd. ).

4. Nejvýhodnější hypotéka na trhu a sazby od … %

Hypotéka není jen úroková sazba. Nejvýhodnější hypotéky s nabídka od … % jsou vždy nabídky banky, které si ale banka podmiňuje uzavřením doplňkových produktů jako je běžný účet a převedení platebního styku na něj, uzavření úvěrového pojištění případně uzavření smlouvy o kreditní kartě k běžnému účtu. S úvěrem jsou také spojeny bankovní poplatky za schválení úvěru, jeho čerpání a poplatek za správu Vašeho úvěrového účtu. Teprve důkladným porovnáním těchto čísel se skutečně doberete toho, která hypotéka je pro Vás skutečně nejvýhodnější.

5. LTV, fixace, doba splatnosti a mimořádné splátky

Už při vyřízení hypotéky doporučujeme důkladně přemýšlet o jejích parametrech. Výši LTV, neboli procentuelním poměru výše úvěru a zástavní hodnotě nemovitosti, kterou pořizujete. Banky vždy v tomto pohledu posuzují tzv. spoluúčast žadatele, jinými slovy výše vlastních zdrojů oproti výši úvěru na hodnotě kupní ceny nemovitosti. V tomto směru funguje zavedené pravidlo banky, čím nižní hladina LTV, tím nižní má klient nabídku úrokové sazby.

Dalším parametrem k důkladnému zvážení je fixace. Je to období, kdy Vám banka garantuje výši úrokové sazby a výši anuitní splátky. Nadruhou stranu na Vás je závazek po dobu tohoto období úvěr předčasně nedoplatit, nerefinancovat jej do jiné banky nebo měnit jeho parametry. V opačném případě po Vás banky uplatňuje sankční poplatky dle jejího sazebníku. Důkladně doporučujeme zvážit například když kupujete jako pár menší byt, při delší době fixace a například narození dítěte a nutnosti stěhování se do většího bytu byste se mohli dostat do problémů se sankcemi, které by Vás mohli limitovat při prodeji bytu.

Jako nedůležitým parametrem se jeví doba splatnosti. Obecným pravidlem je, že si klienti vyřizují hypotéku téměř vždy na co nejdelší časový termín. V tomto směru bohužel ale platí přímá úměra, že čím delší doba splatnosti, tím více bance přeplatíte na úrocích.

6. Příjmy žadatelů

Příjmy žadatelů jsou ve většině případů nejčastějším důvodem,  proč hypotéku klientovi banka neposkytne vůbec nebo jen v omezené výši. Před podpisem rezervační smlouvy k nákupu nemovitosti v tomto směru doporučujeme vždy nechat si ověřit Vaši bonitu. Každá banka má odlišněji nastavenou  politiku akceptování příjmů a doplňkových příjmů ( diety, renta, sociální příspěvky atd. ). Zvláštní zřetel v tomto směru doporučujeme klientům, kteří podnikají jako OSVČ a uplatňují daňové paušály, které z pohledu banky mohou extrémně snížit bonitní situaci klienta.

7. Nejvýhodnější hypotéka od „mojí banky“

Banky mezi sebou dnes v rámci nabídky hypoték vedou přímo válku. Nespoléhejte se tedy pouze na to, že jedině u „své banky“ dostane tu nejvýhodnější nabídku. Počítejte a přemýšlejte, v tomto směru je možné v průběhu let ušetřit i statisíce korun.

8. Finanční rezerva

Hypotéka je závazek na několik let, proto je potřeba brát na zřetel i nečekané situace, které mohou nastat jako je ztráta zaměstnání, pracovní neschopnost atd. Banky jsou si tohoto vědomi a ve spolupráci s pojišťovnami pro tyto případy mají pro klienta vždy možnost pojištění pro tyto případy. Důkladně, ale doporučujeme seznámit se s podmínkami plnění těchto pojistek, vyhnete se tak případným problémům v období, kdy Vás budou tížit jiné starosti.

9. Podpis rezervační smlouvy bez předschválení hypotéky

Před podpisem rezervační smlouvy ke koupi nemovitosti s vždy nechte hypotéku tvz. předschválit, především po stránce bonity a záznamu v bankovních a nebankovních registrech. Vyhnete se tak zbytečným sporům ať už s majiteli nemovitosti nebo realitní kanceláří, která prodeji zprostředkovává. Rezervační záloha klientů především neschválením úvěru z těchto důvodů velmi často zbytečně propadá a vznikají zbytečné spory.

10. Co je psáno, to je dáno

Čtěte, čtěte, čtěte úvěrovou smlouvu, podmínky čerpání úvěru v ní. Zkontrolujte sazebník banky. A když si nejste jisti zeptejte se, před podpisem na nic není pozdě.

11. Nechte si poradit

Hypotéky dnes nabízí několik bankovních ústavů. Každý z nich potom nabízí širokou škálu hypotečních produktů, v kombinaci s možnostmi pojištění a účtů jeto přes 450 variant a proto se doporučujeme obrátit na poradce, který Vám můžu udělat sofistikovanou analýzu, rozebrat Vaše možnosti a poradit jak ušetřit. Jsme tady pro Vás zdarma, vždy s nejlepší možnou nabídkou a navíc pro Vás máme připraveny benefity, které nedostanete ani ve „svojí bance“.